Öröklés révén és a rendszerváltozás utáni kárpótlások során rengeteg föld került osztatlan közös tulajdonba, ami számtalan probléma forrása az agráriumban. Megszüntetésük a korábbi szabályozás miatt hosszas és nehézkes folyamat volt. Az új törvény azonban a korábbi tapasztalatokból merítve egy teljesen új rendszerre épül, amely a tulajdonosokra bízza az ingatlan megosztás módját – mondta a Kisalfold.hu -nak Nagy István agrárminiszter, akit az új szabályozás részleteiről nyilatkozott

Nagy István agrárminiszter szerint beruházási szempontból sem feltétlenül éri meg az osztatlan közös tulajdon (Fotó: Pelsőczy Csaba)

Miniszter úr, január elsején lépett életbe az osztatlan közös földtulajdon felszámolására vonatkozó új törvény, amely újabb lehetőségeket nyitott az agráriumban.

Sokan nem tudják, úgyhogy tisztázzuk az elején: mit nevezünk osztatlan közös földtulajdonnak?

Mindazok a földek, amelyek művelési ággal rendelkeznek – például szántó, erdő, szőlő –, és több tulajdonosuk van, azok jogilag osztatlan közös földtulajdonnak minősülnek.

Hogyan kerültek közös tulajdonba ezek a földek?

Három nagy csoportját különböztethetjük meg az osztatlan közös tulajdonban lévő földek keletkezésének. A legkisebb csoport a rendszerváltozás utáni kárpótlási eljárások során jött létre, ugyanis annak idején a folyamatok felgyorsítása érdekében sokan osztatlan közös formában kérték a kárpótlásként járó földeket. A másik, ennél nagyobb csoport az úgynevezett részarány-kiadás során keletkezett, ami az egykori szövetkezeti tagok által bevitt vagyon visszajuttatásának volt a folyamata. Ezek az eljárások a kilencvenes évek elején-közepén zajlottak nagy mennyiségben, aminek következtében óriási osztatlan közös tömbök keletkeztek, olyan tulajdonosokkal, akik egymással semmilyen rokoni, vagy ismeretségi kapcsolatban nem álltak. A legnagyobb hányad pedig az öröklésre vezethető vissza. Magyarországon az általános öröklési rend szerint, ha az örökhagyó nem tett végintézkedést, akkor a törvényes örökösök egyenlő arányban öröklik meg a hagyatéki vagyontárgyakat. A három csoporton kívül esnek azok, akik eleve közösen vásárolnak földet, de ezeknél a tulajdonosoknál nem jellemző konfliktus.

Hány embert érint ma ez a probléma, és mekkora földterületet?

Erről csak becsléseink vannak, mert egy személy több földrészletben is megjelenhet tulajdonosként. Úgy szoktuk mondani, hogy egymillió darab ingatlan érintett, amely területileg 2,4 millió hektár földet jelent. Ez közel 3 millió tulajdonos között oszlik el.

Mi a baj ezekkel a területekkel?

Szokás azt mondani, hogy közös lónak túros a háta. Ez itt különösen igaz, ugyanis az osztatlan közös tulajdonban lévő földeknek az az alapvető hátránya, hogy az összes tulajdonostárs egyaránt birtokolja az egész ingatlant, a tulajdoni hányadának megfelelő mértékben. Ebből adódóan hiába végez valamilyen fejlesztést az egyik tulajdonos, azzal mindenki mást is gazdagít, tehát beruházási szempontból nem feltétlenül éri meg. Másrészt óriási problémát jelent, hogy a földhasználat előtt tisztázni kell: ki, melyik részét jogosult megművelni az ingatlannak. Ha valaki használni szeretné a földet, vagy bérbe szeretné adni, előtte meg kell állapodnia a tulajdonos társakkal, hogy földrajzilag a tábla mely része felett rendelkezhet. Ezekre a problémákra már korábban is próbáltunk könnyítő szabályokat bevezetni, de általában az a tapasztalat, főleg a nagy létszámú osztatlan közös földtulajdonoknál, hogy szinte lehetetlen egy ilyen feladatot megoldani. Alapvető probléma, hogy ezeknél a területnél nem alakul ki a tulajdonosi szemlélet, hiszen a tulajdonosok nem tudják megmondani, hogy pontosan mi a tulajdonuk.

Mi a helyzet az uniós támogatásokkal?

Ez szintén egy jelentős probléma, mert az uniós támogatásokat az Európában szokásos viszonyoknak megfelelő területekre alakították ki, a magyar rendszer pedig távolról sem követi ezt a szisztémát. Ezért sokszor előfordul, hogy a kérelmek beadását követően a hivatalnak utóegyeztetést kell végeznie a gazdák között. Gyakori az is, hogy a tulajdonosok nem tudják, hol húzódik a területük határa, ami szintén jelentős problémát okoz a támogatások igénylésénél.

Milyen előnyökkel jár az új szabályozás?

Az új szabályozás a korábbi tapasztalatokból merítve egy teljesen új rendszerre épül, amely a tulajdonosokra bízza az ingatlan megosztás módját. Nagy előrelépés, hogy a tulajdonosok a korábbi egyhangú, 100 százalékos többségtől eltérően, most már tulajdoni hányad alapján számított többségi döntéssel, tehát 50 százalék plusz egy szavazattal dönthetnek az ingatlan sorsáról.

Másrészt az érintettek rendelkezésére bocsátottunk egy osztóprogramot is, ami térképváltozatot és terület kimutatást is készít. Később ez alapján az önálló helyrajzi számmal nyilvántartott 1/1-es tulajdonban álló ingatlanokat bejegyeztethetik a földhivatalnál. Ezenkívül, a továbbiakban már nem lesz gátja a megosztásnak, ha valamelyik tulajdonostárs elérhetetlen.

Mekkora földeket kell legalább kialakítani az új területhatárok megállapításakor?

A törvény megállapít bizonyos területi minimumokat, ami azt jelenti, hogy a meghatározott területméretnél a megszüntetés során nem alakítható ki kisebb terület. Ez meggátolja, hogy mezőgazdasági művelésre alkalmatlanul kicsi ingatlanok alakuljanak ki. A minimális terület szántó, rét legelő, erdő esetében 1 hektár, az ültetvények, kertészeti kultúrák esetében 0,3 hektár, zártkert esetében pedig 1500 négyzetméter.

Az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésére három módot ír elő a törvény. Az egyik ilyen a megosztás. Hogyan néz ki ez a gyakorlatban?

Abban az esetben jöhet szóba a megosztás, ha legalább kettő, a területi minimumnak megfelelő ingatlan hozható létre. Két hektárnál nagyobb szántók esetében például egyezségi eljárást kell lefolytatniuk a tulajdonostársaknak, amit a földhivatalnál kezdeményezhetnek. A hivatal kiadja a szükséges azonosító iratokat a kezdeményező számára, valamint az osztóprogram használatához szükséges kódot is a rendelkezésére bocsátja. Ezt követően már a kezdeményezőnek kell értesítenie a többi tulajdonos társat, hogy szeretné megindítani a megosztási folyamatot. Az egyezséget az említett 50 százalék plusz 1 szavazat területi hányad alapján számított többséggel kell kialakítaniuk, tisztázva, melyik tulajdonostársnak hova kerül az ingatlanja.

Miben állapodhatnak meg a tulajdonostársak az egyezség során?

Sok mindenben meg lehet állapodni, arra is van lehetőség, hogy valamelyik tulajdonostárs kiszálljon a tulajdonközösségből, és átruházza a hányadát egy másik tulajdonostársra. Ez azért nagyon praktikus, mert ebben az esetben nem kell lefolytatni a klasszikus föld adás-vétel során az agrárkamara, illetve a földhivatal általi jóváhagyással járó folyamatot. Emellett arra is lehetőség van, hogy cseréljenek a tulajdonostársak, tehát viszonylag szabadon, egymás között megállapíthatják, hogyan kívánják megosztani az ingatlant.

Egymás között megállapodhatnak például abban, hogy a megközelítéshez szükséges utakat hogyan biztosítják. Valamint ebben az esetben is szóbajön a területi minimum kérdésköre. Azoktól a tulajdonostársaktól, akik ezt nem érik el, kötelező jelleggel meg kell vásárolni a területeiket.

Mi van azokkal a tulajdonosokkal, akiknek a tulajdoni hányada alapján járó területe nem éri el a törvény által előírt minimumot, de nem szeretnének megválni a tulajdonjogtól?

Sok olyan tulajdonos van, aki lelkileg kötődik a földjéhez, mert például a nagypapától örökölte, és nem szeretne megválni tőle. Ez esetben két szempont ütközik: egyrészről a területi minimum betartása, hogy ne jöjjenek létre értelmetlenül pici parcellák, másrészről pedig a lelki kapocs. A törvény tartalmaz olyan lehetőséget, hogy az ilyen helyzetben lévő tulajdonosok mind két feltételnek megfelelhessenek. Három út áll a rendelkezésükre. Egyrészről lehetőségük van a tulajdonostársaktól földet vásárolniuk, hogy elérjék a 10 ezer négyzetmétert. Másrészt arra is van lehetőség, hogy többen összeállva, együtt érjék el a területi minimumot. A harmadik lehetőség pedig, hogy meghagyják a földet osztatlan közös tulajdonban. Tehát, ha a tulajdonostársak az előbb említett hátrányok ellenére fenn szeretnék tartani az addigi helyzetet, akkor szívük joga, hozhatnak ilyen döntést.

Másik módja az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésének az egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vétel. Ez milyen esetben folytatható le?

Ha nem alakítható ki legalább kettő, a területi minimumnak megfelelő parcella, akkor az egyik tulajdonostárs jogosult az egész ingatlant tulajdonba venni, viszont kötelező jelleggel ki kell vásárolnia a többi tulajdonostársat. Általában az eljárást kezdeményező tulajdonostárs teheti ezt meg, a vitás esetekre pedig a törvény felállít egy sorrendet. Elsősorban az jogosult kivásárolni az ingatlant, aki a legnagyobb részben használja. Ha így nem dönthető el, akkor az vásárolhatja meg a földet, aki a legnagyobb hányadban tulajdonos. Előfordul, hogy így sem sikerül dönteni, ez esetben a legfiatalabb tulajdonostárs jogosult a kivásárlásra.

Mi a helyzet akkor, ha többen is megvásárolnák az ingatlant?

Ebben az esetben egy licit indul, és végül az vásárolhatja meg, aki többet hajlandó érte fizetni. A minimum ár megegyezik a Nemzeti Földügyi Központ honlapján közzétett átlagárral, ami járásonként eltérő. Ha a tulajdonostársak nem értenek egyet ezzel az árral, akkor kérhetik, hogy igazságügyi szakértő állapítsa meg egyedileg az adott ingatlan értékét. Ha még a szakértővel sem értenek egyet, akkor bírósághoz fordulhatnak.

Az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésének harmadik módja a kisajátítás. Mi ennek a folyamata?

A kisajátítással abban az esetben érdemes élni, ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni, például, mert nagyon sokan vannak. Szemléltetésként: Magyarországon van olyan 8,5 hektáros szántó terület Győr-Moson-Sopron megyében, amelynek 1643 tulajdonosa van. Ebben az esetben óriási kihívás létrehozni az 50 plusz 1 százalékos döntést, mert csak ahhoz, hogy a tulajdonostársak összegyűljenek, egy sportcsarnokra van szükség. Az új törvény szerint, ha két éven belül legalább háromszor nekifutottak a tulajdonostársak az osztatlan közös földtulajdon megszüntetéséhez, de nem jártak sikerrel, és a számuk meghaladja a 100 főt, akkor kérhetik az ingatlan kisajátítását az államtól. Így a földterület az államhoz kerül, és hasznosítja: bérbe adja, vagy értékesíti. Az ingatlan ezáltal visszakerül a piacra.

Szükséges ügyvédi segítséget kérni a megszüntetési eljáráshoz?

Mindenképpen szükséges, mert változás történik az ingatlan nyilvántartásban, amihez ügyvéd által ellenjegyzett dokumentumra van szükség. A tulajdonosokra van bízva az ügyvéd kiválasztása, aki megszerkeszti az egyezségi okiratot és ellenjegyzi, de további segítséget is kérhetnek tőle. Például az érintettek felkutatásában és értesítésében.

Mennyibe kerül az eljárás lefolytatása?

Az eljárásért 15 ezer forintot kell fizetni az államnak, amit helyrajzi számonként, tehát földrészletenként kell megfizetni. Ebben benne van minden, az adatok szolgáltatásától, az 1/1 ingatlanoknak az önálló tulajdoni lapon való nyilvántartásával bezárólag minden költség.

Mi a törvény hosszú távú célja?

A törvény nem állapít meg határnapot az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésére. Innentől fogva akár jövőre, akár két év múlva, öt év múlva is az érintettek rendelkezésére áll. Ez hosszútávon is biztosítja, hogy az osztatlan közös földtulajdonok felszámolásra kerüljenek.

Az alapvető cél az, hogy ahol a tulajdonostársakban megfogalmazódott az akarat a tulajdonközösségből való kilépésre és saját ingatlan kialakítására, ott biztosítva legyen az eszköz és a jogi háttér.

Fontos szempont volt, hogy ez a folyamat viszonylag rövid idő alatt végbe mehessen, így az eljárás maximum 90 napot vesz igénybe. De csak azokon tudunk segíteni, akik jó szándékkal belevágnának ebbe. Senkire nem erőltetünk rá semmit.

Forrás: Kisalfold.hu

Az osztatlan közös tulajdonról írt cikkek listája itt érhető el az Agro Jager News oldalán.