Föld Körüli Pálya: Több alkalommal is foglalkoztunk már a hazai földpiaccal, a földárakat jellemző tendenciákkal, most folytatva ezt a sort, azokat a reálisan várható gazdasági, politikai, jogi és egyéb hatásokat vesszük sorra, amelyek jó eséllyel jelentősen befolyásolják majd a földárakat. Elnézve az aktuálisan 60 napos kötelező kifüggesztésre közzétett termőföld-adásvételi szerződéseket, azt tapasztalhatjuk, hogy az elmúlt évek földár-növekedési lendülete bizony idén is kitart.

Kép: Dr. Szilágyi Gergely – Agro Jager News

A majd 2023 elején megjelenő, az idei év földárait elemző „termőföld értéktérképek” jó eséllyel ismét legalább 7-9%-os átlagos földár-növekedésről fognak beszámolni. 2022 első negyedévében már nem ritkán találkozhattunk adásvételi szerződésben rögzített, 7-8 millió Ft-os hektáronkénti földárral is, vagyis egyértelműnek tűnik a földárak további emelkedése. De milyen fő tendenciák mozgathatják a hazai földpiacot az idei évben és mivel számoljon 2022-ben, aki földbe fektetne, ezekre keressük a választ az alább részletezett 5+1 várható fontos földpiaci hatás bemutatásakor.  

1.) Gazdasági környezet

A rendkívüli mértékű költségvetési hiány, a különféle „árstopok” ellenére is nehezen féken tartható infláció, a fogyasztást – és ezzel az inflációt is – erősen felpörgető, intenzív jövedelem-kiáramlás, a hitelkamatok jelentős emelkedése, a hazai fizetőeszköz értékének a főbb devizákhoz képest történt leértékelődése csak néhány olyan kedvezőtlen hatás, ami mindenképpen óvatosságra inti a befektetőket. Egyre nehezebb kockázatmentes és az inflációhoz képest értékelhető hozamot generáló befektetést találni. A Magyar Nemzeti Bank a 2021. decemberi, 4,9 százalékos inflációs előrejelzését 2022 március végén 8,7 %-ra módosította, míg a várható gazdasági teljesítményre vonatkozó prognózisok az optimista várakozások szerint is legfeljebb 3-4%-os növekedést jósolnak. Ilyen környezetben talán nem kell magyarázni az újonnan bevezetett inflációkövető – igaz, akár több mint 5 éves futamidejű – állampapírok népszerűségét. Ugyanakkor a termőföldek kapcsán megállapíthatjuk, hogy a hazai földpiac az elmúlt években stabilan átlagos 7-8 %-os éves értéknövekedést produkált. Vagyis aki az elmúlt években termőföldbe fektette szabad forrásait, az még akkor is jelentős értéknövekedést könyvelhetett el, ha a föld hasznosításából nem származott jelentős mértékű jövedelme. Ez az áremelkedési tendencia tehát várhatóan az idei évben is kitart, hiszen a földpiac teljesítménye sokkal kevésbé függ a különféle állami kedvezmények lététől, mint például a lakáspiacé. Más kérdés, hogy 8-9%-is infláció mellett várhatóan önmagában a termőföldek értéknövekedése sem lesz képes hozamot realizálni a tulajdonosoknak az idei évben.      

2.) Egy elhúzódó háború a szomszédban

Talán a legnagyobb bizonytalansági tényezőt az orosz-ukrán háborús konfliktus okozza 2022-ben. A háború gazdasági hatásai már most is látszanak, a globális mezőgazdaságot különösen élénken érintik, hiszen a szembenálló felek – az idei évre biztosan, de vélhetően hosszabb távon is – elvesztették meghatározó gabonaexportőri szerepüket. Az Ukrajnából és Oroszországból eddig komoly mennyiségű gabonát vásárló országoknak pedig a lehető leggyorsabban pótolniuk kell a kieső importárut, hiszen ennek elmaradása akár komoly humanitárius katasztrófához, élelmezési válsághoz is vezethet egyes afrikai és ázsiai országokban. A magyar mezőgazdaságról sokszor hallani, hogy jóval több élelmiszert képes előállítani, mint ami az ország lakosságának ellátásához szükséges. Egy esetlegesen elhúzódó háborús helyzet miatt a már bevezetett export-korlátozások mellett várható a mezőgazdasági termelés fokozásának ösztönzése, akár az eddig akár átmenetileg is parlagon tartott területek ismételt termelésbe vonásával, amelyet a jelenlegi hírek szerint az EU-s agrártámogatási rendszer is tolerálni képes. Mindez természetesen fokozza a földek iránti keresletet vagyis szintén árfelhajtó hatású lehet.

3.) Az osztatlan közös tulajdon felszámolása

Több bejegyzésünkben is foglalkoztunk már a földeken fennálló – és a hazai földhasználati és tulajdoni viszonyok egyik legnagyobb kerékkötőjét jelentő – osztatlan közös tulajdon felszámolásának lehetőségeivel. Amennyiben az új szabályozás hatályba lépése óta eltelt időben csak igen lassan beindult megosztási és bekebelezési folyamatok az erre vonatkozó várakozások szerint jelentősen felgyorsulnak az idei évtől, úgy az szintén a földárak további emelkedéséhez fog vezetni. Hiszen az egyetlen tulajdonossal bíró földterület mindig jelentősen többet ér az osztatlan közösnél. Mivel még közel 1 millió földterületen vár megszüntetésre az osztatlan közös tulajdon, így van bőven tere az új 1/1-es földtulajdonok nyomán létrejövő áremelkedésnek. Ne felejtsük el azt sem, hogy az osztatlan közös földtulajdon felszámolása során a földművesnek nem minősülő tulajdonostársak is szerezhetnek földtulajdont, sőt, az ilyen eljárások nyomán létrejövő földtulajdonra a személyenkénti 300 hektáros felső tulajdoni korlát sem vonatkozik. Tehát szinte biztosak lehetünk abban, hogy a hazai földpiac belátható időn belül számos új, földművesként nem regisztrált olyan földtulajdonossal fog bővülni, akik az osztatlan közös tulajdonuk tulajdonviszonyainak rendezése révén jelentős földtulajdonosokká válnak.    

4.) 2023-tól életbe lépő új földügyi szabályok

2023-tól több jelentős, a hazai földpiacot érintő jogszabályi változás lép életbe. Ezek közül kiemelendő a termőföld-öröklés új szabályozása, amely megakadályozza az osztatlan közös tulajdon keletkezését a földeken. Vagyis a jövő év elejétől, amennyiben többen örökölnének közösen egy földet vagy egy tulajdoni hányadot, annak kapcsán legfeljebb egy éven belül el kell dönteniük, hogy melyikük lesz a tulajdonosa, illetve közösen kell értékesíteniük az örökölt földet. Az ilyen jellegű, az örökösök közötti elszámolási helyzetek is nagy eséllyel a földárak emelkedését fogják majd okozni, hiszen minden olyan örökösnek, aki nem kíván a földdel foglalkozni, az lesz az érdeke, hogy minél több pénzt kapjon saját örökölt tulajdoni hányadáért. Fontos szabályozási újdonság lesz még a 2023. január 1-jén hatályba lépő gazdaságátadási törvény, amely lehetővé teszi, hogy az elővásárlási jogok és egyéb speciális törvényi előírások alól mentesülve lehessen akár komolyabb földvagyont is bárki másra ruházni. Amennyiben pedig a gazdaságátadó személy bizonyos földeknél jobb elővásárlói ranghelyen áll, mint a majdani gazdaságátvevő, úgy érdemes lesz még az idei évben megszerezni a vágyott földek tulajdonjogát, ami szintén a földpiaci keresletet fogja erősíteni.

5.) Egy esetleges új kormányzati földprogram

Nem zárhatjuk ki egy új kormányzati földértékesítési program indítását sem 2022-ben, noha a 10 hektár alatti méretű állami földek eladása 2020 óta folyamatos. Mivel az állam folyamatosan vásárol, örököl és cserél földeket, biztosan van olyan fölösleges földkészlet, amelynek a legjobb hasznosítási módja a nyilvános pályázaton történő értékesítés lenne. Nincs pontos nyilvánosan elérhető adat arra vonatkozóan, hogy az egykori termelőszövetkezeti földhasználattal érintett földek közül mennyi került a 2020. évi XL. törvény alapján a Nemzeti Földalapba (vagyis állami tulajdonba), de feltételezhető, hogy több ezer hektár ilyen terület létezik. A törvény alapján az ezeken a földeken fennálló korábban megkötött földhasználati szerződések 2022. december 31-én mindenképpen megszűnnek, vagyis az államnak bőven lesz lehetősége arra, hogy legkésőbb 2023 elején egy új földértékesítési programot hirdessen, hiszen ezekre a földekre korábban sem volt szüksége, így várhatóan a jövőben sem lesz érdemes állami tulajdonban tartani azokat. Ha pedig a 2022-ben várható költségvetési hiány mértékére is vetünk egy pillantást, vélhetően kormányzati elvárás is lesz mind az idei, mind a jövő évben az állami földalapkezelő felé, hogy minél több földet adjon el, lehetőleg minél magasabb áron, növelve az állami bevételeket. Több tényező is alátámasztja tehát, hogy lenne reális alapja egy újabb nyilvános állami földértékesítési programnak, amely kapcsán a korábbi tapasztalatok alapján biztosan kijelenthető, hogy ismételten komoly árfelhajtó hatással bírna a földpiac érintett szegmenseiben.

+1.) Egy (nem?) várt tartalmú EU-s döntés

Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy hazánknak az Európai Unióval vívott évtizedes szabadságharcai sorában bizony ott találjuk a 2014-től hatályos földforgalmi szabályozással kapcsolatos jogvitát is, amely jelenleg már az uniós bíróság előtti szakaszban van. Komoly esély mutatkozik arra, hogy a közeljövőben várható ítélet alapján Magyarországnak úgy kell módosítania a földjogi szabályozását, hogy lehetővé tegye a jogi személyek – vagyis akár külföldi cégek – földtulajdonszerzését. Ha pedig ez az ítélet ilyen tartalommal bekövetkezik 2022-ben, akkor – függetlenül attól, hogy a szabályozás ténylegesen mikor módosul majd – bizonyosan ki fog alakulni egy olyan eladói várakozás a hazai földpiacon, amely jelentős, a korábban „megszokott” éves ütemet jóval meghaladó földár-emelkedést fog generálni. Hiszen a tőkeerős külföldi cégek, amelyek az új szabályozás alapján bizonyosan készek lesznek a magyar földből „bevásárolni”, sokkal többet fognak tudni adni ugyanazért a területért, mint akár a hazai vállalati konkurenseik, akár a magyar földművesek.

Rövid és középtávon van tehát számos olyan tényező, amely a hazai földárak további emelkedését prognosztizálja, e tényezők bekövetkezésük esetén önmagukban is különböző mértékű áremelkedést tudnak generálni, de természetesen, ahogy eddig is, úgy ezután is lesznek a magyar földpiacon stagnáló és igen élénk földforgalmat mutató régiók, illetve művelési ágak.

Forrás: Föld Körüli Pálya