Föld Körüli Pálya: Mint bármilyen ingatlanvásárlási döntés, egy termőföld megvásárlása is egy alapos megfontolást igénylő, hosszú távra szóló befektetés. Ráadásul, mivel mind a termőföldek forgalmára, mind a lehetséges földtulajdonosok körére igen speciális jogszabályi előírások vonatkoznak, így különösen sok tényezőt kell egyidejűleg figyelembe venni, hogy sikeres legyen a földvásárlás és azt követően se érjen minket csalódás. Mostani bejegyzésünkben sorra vesszük azokat a feladatokat és szempontokat, amelyekre érdemes kiemelt figyelmet szentelni földvásárlás során és azt megelőzően.

Földvásárlásakor a lehetséges földtulajdonosok körére igen speciális jogszabályi előírások vonatkoznak. Érdemes tisztában lenni a részletekkel. (Őszibúza, aszályos körülmények között 2022. mácius 29-én. Kép: Dr. Szilágyi Gergely – Agro Jager News)

1.) Aktuális tulajdoni lap és más hasznos adatbázisok

Hiába kecsegtető egy ingatlan hirdetése vagy az eladó ajánlása, ha komolyan felkelti az érdeklődésünket egy új tulajdonosra váró földterület, először mindenképpen ellenőrizzük annak tulajdoni lapját. Ügyfélkapus regisztrációval évente 2 db tulajdoni lapot ingyenesen, nem hiteles elektronikus tulajdoni lapot pedig már 1000 Ft/db áron meg tudunk tekinteni, ha ismerjük a helyrajzi számot. A tulajdoni lap szinte minden, az adásvételt alapvetően befolyásoló adatot tartalmaz, pl. a tulajdoni viszonyokról, az ingatlant érintő terhekről (pl. jelzálogjog, végrehajtási jog, stb.), esetleges szolgalmakról, vezetékjogokról, vagyis a föld értékét alapvetően befolyásoló tényezőkről. Az előzetes tájékozódást szolgálhatja még a földdel kapcsolatos agrártámogatások elérhetőségének előzetes vizsgálata, ezt a Mezőgazdasági Parcellaazonosító Rendszerben (MePAR) tudjuk ingyenesen – szintén a helyrajzi szám ismeretében – ellenőrizni, a rendszer ezen a linken elérhető:  https://mepar.mvh.allamkincstar.gov.hu/#/ Ha pedig valamiért fontos, hogy megtudjuk, milyen közművek találhatók a kiszemelt földterület közelében, úgy azt is ellenőrizhetjük ingyenesen a https://www.e-epites.hu/e-kozmu oldalon, ügyfélkapus azonosítóval belépve, az adott helyrajzi számra rákeresve (ezen az oldalon az ingatlan környezete is jól látható, illetve viszonylag friss légifotókat is rávetíthetünk a felületre). Ha pedig erdőt szeretnénk vásárolni, annak adatait mindenképpen ellenőrizzük a szintén ingyenesen hozzáférhető, a http://erdoterkep.nebih.gov.hu/ linken elérhető adatbázisban, ahol a legkülönfélébb, az erdőkhöz kapcsolódó adatokat tudunk megtekinteni. Hasznos lehet a vágyott föld esetleges természetvédelmi oltalmának az ellenőrzése is (sajnos a védettség nem mindig szerepel a tulajdoni lapon, ettől még lehet egy ingatlan védett természeti terület), ezt a következő tematikus keresőben tudjuk ellenőrizni, az érintett település nevét a legördülő menüből kiválasztva: https://termeszetvedelem.hu/kereso/hrsz-kereso/.

2.) Megfelelő jogi segítség az adásvételhez

Termőföldre vonatkozó adásvételi szerződést csak ügyvéd által ellenjegyzett formában lehet érvényesen megkötni. Vagyis keresnünk kell egy – lehetőség szerint az adott szakterületen jártas – ügyvédet, aki megfelelő tartalommal és formai követelmények szerint képes elkészíteni az adásvételi szerződést. De az ügyvéd feladatai itt még messze nem érnek véget, hiszen szerencsés esetben a közel 300 napos adásvételi folyamat során végig „elkísér” minket, nyomon követi a szerződés útját és folyamatosan tájékoztat az elővásárlói jelentkezésekről, az egyes hatósági, agrárkamarai döntésekről és minden olyan tényezőről, ami fontos lehet az eladás során. Vevőként jellemzően nekünk kell gondoskodnunk az ügyvédről az adásvételhez és a fentiek miatt javasolt, hogy ne csak az ügyvédi munkadíj mértéke alapján döntsünk egy-egy jogi szakember mellett, hiszen egy termőföld adásvétel – ha megfelelő szakmai színvonalon zajlik – egy komplex jogi támogatást igénylő és több hónapos folyamat.

3.) Elővásárlói ranghely meghatározása

Az előző pontban leírtakkal annyiban függ össze, hogy már ehhez is érdemes egy hozzáértő, tapasztalt jogi szakember segítségét kérni. Az elővásárlási ranghelyet mindig a vevő személye, aktuális helyzete (üzemközpontja, életkora, esetleges állatállománya, stb.) és a megvásárolni tervezett föld viszonylatában kell meghatározni és nem mellesleg magába az adásvételi szerződésbe is bele kell foglalni, hiszen más érdeklődők ehhez képest tudják meghatározni saját elővásárlási ranghelyüket. Az elővásárlási ranghely pontos és mielőbbi meghatározása azért is fontos, mert akár magát a vásárlási döntést is befolyásolhatja, hiszen ha egy relatíve nagy földforgalommal bíró helyen vásárolnánk és nincs előkelő ranghelyünk, az valószínűsíti, hogy akár több elővásárló-jelölt is meg tud majd előzni minket a rangsorban.  

4.) Az adásvétellel járó összes költség kiszámítása

Ne feledjük, hogy a vételár csak egy összetevője a földvásárlás költségeinek. Emellett vevőként számolnunk kell még olyan díjakkal is, mint az ügyvédi közreműködés költsége, a földhivatali eljárás díja (jelenleg alapesetben 6600 Ft ingatlanonként), valamint az esetleges vagyonszerzési illeték költsége. Annak is érdemes utánanézni, hogy kell-e valamilyen helyi adót fizetni a megvásárolni fizetett föld után, ami szintén a kiadásainkat növelheti. Ugyanígy, a használat formájától és a gazdálkodási formától függően érdemes a földből származó jövedelmeinket esetlegesen terhelő személyi jövedelemadót is előzetesen kalkulálni. Emellett további állandó költségként jelentkezhet akár már a birtokba lépéstől a mezőgazdasági biztosítás díja vagy akár a terület öntözésével járó kiadások is. Ha pedig hitelt vennénk igénybe a földvásárláshoz, akkor javasolt már az adásvételi szerződés megkötése előtt egyeztetni a hitelt nyújtó pénzintézettel és felmérni a hitel felhasználásával összefüggő feltételeket és költségeket is.

5.) Földhasznosítás hosszú távon

A földtulajdon-szerzés általában egy hosszú távra szóló döntés, ezért érdemes jó előre átgondolni a tervezett hasznosítási módot mind a bevételeink és költségeink tervezése, mind saját földművelési tevékenységünk szempontjából. Teljesen máshogy alakulnak pl. az előző pontban említett adózási kötelezettségek egy hosszú távra haszonbérbe bérbeadott terület és egy, a tulajdonos által megművel föld esetén. Az erdők kapcsán az üzemtervi előírások alapvetően meghatározzák a művelés peremfeltételeit, de ehhez képest is több gazdálkodási döntést meg kell hozni, pl. harmadik személy bevonásáról és annak formájáról a gazdálkodásba. Érdemes a tervezett földhasználati módozatot idejében összehangolni az egyéb gazdálkodási terveinkkel (pl. állatlétszám várható jövőbeni növekedése miatt elemelkedő takarmány-szükséglet, stb.) és a meglévő partneri szerződéseinkkel is. 2023. január 1-jétől pedig felmerülhet a majdani gazdaságátadás kérdéskörének időben történő rendezése is, amely szintén érinti a tulajdonunkban álló földek sorsát is, de erről részletesen majd egy későbbi posztban értekezünk.  

Fontos tehát, hogy időben vizsgáljuk meg a földvásárlás lehetséges kockázatait, mérjük fel az azzal járó összes költséget, tervezzünk minél hosszabb távra a hasznosítási stratégiánkkal és időben kérjünk megfelelő jogi segítséget egy tapasztalt szakembertől, mindezek hozzásegíthetnek a megfelelő földvásárlási döntéshez és így minimalizálhatjuk a ránk váró kockázatokat.

Forrás: Föld Körüli Pálya